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回赠占地面积将成“绝响”买车要高度关注总体的高性价比
时间:2022-02-16 12:44  来源:HJC888黄金城

  该条QQ迅速传播的原因是,廉租房城乡建设部批准发布的旧版《建筑工程建筑占地面积排序规范化》(以下简称《规范化》),自2014年7月1日起实行。在旧版《规范化》中,地产商常见的飘窗、单层挑空中庭、地窖等回赠内部空间,将不再以全回赠的形式再次出现。

  业内表示,接下去的洋房审核中,地产商常见的偷占地面积就要没错了。偷占地面积就像在危机重重中求生存,而如今这个危机重重已经愈来愈窄。可以预见的是房地产业离总体回升有多未来地产商推出的洋房中,大占地面积回赠将会大幅度减少。

  买过新房子的人都知道,地产商介绍优势时常见的,就是回赠占地面积。

  送阁楼、送设备平台、送飘窗、送地窖,曾经是地产商有效的网络营销手段。杭州洋房史上夸张的LOFT洋房,90万平方米实用内部空间曾达到170万平方米。

  不过,随着规划审核愈来愈严,回赠占地面积可扩展内部空间已经愈来愈小。而今年7月1日起旧版《规范化》的实行,让热门的飘窗、挑空中庭、通风口、地窖等,要在相应的范围内,实打实地算上占地面积。

  例如,旧版《规范化》在排序建筑占地面积的规定中表示,窗台与室内楼地面高差在0.45米下列且内部结构由钦博在2.10米及以内的凸(飘)窗,应按其围护内部结构西向水准占地面积排序1/2占地面积。而依照2005版《规范化》,飘窗是不算占地面积的,这也是许多地产商主流产品楼时经常提到的回赠飘窗。

  某置业网络营销副总裁胡军辉说,从新规范化来看,之后的洋房飘窗结构设计假如按目前市场上盛行的做法,就要算三分之一占地面积。

  除了大家熟悉的色层层单层挑空中庭,也受到了限制。依照新《规范化》要求,在市场主体内部结构内的阁楼,应按其内部结构西向水准占地面积排序全占地面积;在市场主体内部结构外的阁楼,应按其内部结构底板水准二维占地面积排序1/2占地面积。而在旧版的《规范化》里,建筑物的阁楼均按其水准二维占地面积的1/2来排序。

  新《规范化》对中庭的表述更严苛。单层挑空的所谓色层层中庭,因为有基座,将视同阁楼,要排序三分之一占地面积。这样做色层层中庭就没有意义了,还不如直接做成更宽敞的阁楼。除了许多凸起式的假阁楼,在洋房图上显示是回赠三分之一的气门内部空间,之后也要算全占地面积了。胡军辉说。

  除了盛行的买二楼送地窖,未来也没错了。依照旧版《规范化》,有基座的通风口应按一层排序占地面积,且内部结构由钦博在2.1米及以内的,应排序全占地面积;内部结构由钦博在2.1米下列的,应排序1/2占地面积。如此一来完全颠覆了地窖、半地窖不排序占地面积的原来规范化。

  地窖从回赠变成要买单,会负面影响客户的购买热情,地产商自然也没必要结构设计二楼带地下第二层的洋房了。胡军辉表示,旧版《规范化》更细化、更具体,也更严 格。对飘窗、中庭、阁楼、设备管道第二层、通风口等给出了捷伊表述,并作出更严苛的界定。不过,主流产品和已审核的项目不受负面影响。例如蓝郡之前通过审核的89万平方米洋房,设有色层层中庭、凸起阁楼和飘窗,假如按新规范化来操作,签合同的洋房建筑占地面积就不是89万平方米了,而要超过100万平方米了。

  买房人有需求,所以地产商会挖空心思做回赠内部空间。某新盘网络营销副总裁表示,这两年小洋房、低总价成为薄利多销的关键性,买房人买房人都希望在有限的内部空间里实现尽量多的功能,所以才再次出现了90方二房两卫这样的开发思路。

  而促使小洋房大量再次出现的除了70/90政策(2006年6月1日之后新审核、新开工的商品廉租房项目,必须建设70%以内配建建筑占地面积90万平方米下列的廉租房)。随后,地产商对90万平方米左右洋房进行了大改造,一大批拥有诸多气门内部空间,号称三阶洋房的新盘开始再次出现。

  杭州市建筑结构设计研究院有限公司国家一级注册内部结构工程师、栾恩杰高级工程师姜信治表示,旧版《规范化》的实行,给小洋房结构设计提出更高的要求。对楼市的存量房来说,是一个促销利好,未来大回赠占地面积的洋房,将愈来愈少;但对即将审核洋房和未来入市的新项目来说,加大了洋房结构设计的难度。地产商要考虑,怎样在受限的情况下,作出更舒畅、格局更合理、内部空间利用率更高的新房子。接下去摆在地产商面前的难题是,如何在洋房精细化上做文章。

  是不是回赠占地面积变少了,之后买一手房就会吃亏一点?有买房人提出这样的疑问。

  专家表示,偷占地面积并不是越多越好,它也有许多弊端。买房人要以自己的真实需求为准,不能一味追求过多的使用内部空间,应该遵循够用就行这一标准。那些偷占地面积较多的洋房,一是单价较高,二是家装成本也高,甚至会对定居的宽敞、个人隐私和安全,导致负面影响。

  例如,那些有大进深中庭的洋房,很有可能导致房间日照的不足,降低定居宽敞性;假如是许多色层层中庭错开的洋房,还会导致个人隐私性不强的难题;除了红瓦坡洋房挑空部分的家装难题,必须请有专业资质的单位进行家装结构设计,因为这里面要考虑到承重的难题,家装不当,很有可能导致安全隐患。

  专家说,回赠的占地面积看上去很美,但只不过羊毛出在羊身上。例如90万平方米的高层洋房,只不过很难做到二房,地产商只好偷占地面积。如此一来,成本增加了,价格自然也会 提高。只不过买新房子,关键性还是要考虑新房子总体的高性价比,假如回赠占地面积少了,但价格下调了,也很实惠。有回赠占地面积,90万平方米能作出很好的洋房;但没了回赠面 积,100万平方米也能作出好洋房。

  姜信治表示,回赠占地面积的偷实则是偷偷扩张工业用地,意味着地产商向公共内部空间要占地面积,多数回赠占地面积多的新盘,工业用地比实际要高很多,在实际定居中,就会明显感觉到定居密度高,定居宽敞度也会下降。

  另外,业内表示,绝大多数地产商不会将回赠占地面积的相关条款纳入商品房买卖合同,以补充协议形式再次出现在合同附件中的也很少,回赠占地面积基本上不受法律保护,一旦回赠占地面积缩水或再次出现纠纷难题,维权时也存在一定的法律障碍。


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